Distrato Imobiliário: Direitos do Comprador na Rescisão do Contrato

A rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel — popularmente chamada de distrato imobiliário — ainda gera muitas dúvidas entre compradores e incorporadoras. Questões como percentual de retenção, devolução dos valores pagos e prazos legais costumam ser motivo de conflitos.

Com a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, foram estabelecidas regras mais claras para disciplinar a desistência da compra de imóveis, especialmente os adquiridos na planta.

Neste artigo, você vai entender sobre distrato imobiliário, direitos do comprador, regras de devolução de valores e situações em que é possível obter restituição integral.

O que é o distrato imobiliário?

O distrato é a formalização da rescisão de um contrato firmado anteriormente entre as partes. No mercado imobiliário, ele ocorre quando comprador e incorporadora encerram o contrato de compra e venda do imóvel antes da conclusão do negócio.

Essa situação é bastante comum em imóveis na planta, principalmente quando o comprador enfrenta dificuldades financeiras, perde o interesse no empreendimento ou identifica irregularidades relacionadas à obra.

O distrato pode ocorrer:

• por iniciativa do comprador;

• por acordo entre as partes; ou

• por descumprimento contratual da incorporadora.

O que diz a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018)

A Lei nº 13.786/2018 regulamentou os critérios para retenção de valores pelas incorporadoras e definiu prazos para restituição ao comprador.

Retenção dos valores pagos

A depender do regime do empreendimento, a incorporadora poderá reter parte dos valores pagos pelo comprador:

• até 50% dos valores pagos, quando o imóvel estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação;

• até 25% dos valores pagos, nos demais casos.

Além disso, a comissão de corretagem também pode ser descontada, desde que tenha sido informada de forma clara no contrato.

Prazo para devolução do dinheiro no distrato imobiliário

A legislação também estabelece prazo para restituição dos valores ao comprador após a formalização do distrato.

Nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a devolução poderá ocorrer em até 30 dias após a expedição do “habite-se”. Nos demais casos, a restituição deve ocorrer em até 180 dias corridos contados da rescisão contratual.

Por isso, é fundamental analisar o contrato e verificar qual regime jurídico se aplica ao empreendimento.

Quando a culpa é da incorporadora

A situação muda completamente quando a rescisão ocorre por culpa da incorporadora.

Um exemplo recorrente é o atraso injustificado na entrega do imóvel superior ao prazo de tolerância contratual — normalmente de 180 dias.

Nesses casos, o comprador pode ter direito a:

• devolução integral dos valores pagos;

• correção monetária;

• restituição da comissão de corretagem;

• multa contratual; e

• indenização por perdas e danos.

A jurisprudência dos tribunais brasileiros vem reconhecendo que o consumidor não pode ser penalizado quando a rescisão decorre de falha da própria incorporadora.

Distrato imobiliário: cuidados antes de assinar a rescisão

Antes de assinar qualquer documento de rescisão contratual, é importante analisar cuidadosamente todas as cláusulas previstas.

Alguns pontos merecem atenção especial:

• percentual de retenção aplicado;

• forma de cálculo da devolução;

• prazo para restituição;

• incidência de multa;

• devolução da corretagem; e

• existência de cláusulas abusivas.

Muitas vezes, o comprador assina o distrato sem perceber que está abrindo mão de direitos importantes.

Por isso, a orientação jurídica especializada é essencial para avaliar a legalidade das condições impostas pela incorporadora e buscar a melhor solução para o caso.

Perguntas frequentes sobre distrato imobiliário:

Em quanto tempo a incorporadora deve devolver o dinheiro?

O prazo varia conforme o regime do empreendimento:

• até 180 dias após o distrato, nos casos gerais;

• ou até 30 dias após o “habite-se”, quando houver patrimônio de afetação.

Posso desistir de um imóvel na planta e receber tudo de volta?

Depende do motivo da rescisão. Se a desistência ocorrer por iniciativa do comprador, normalmente haverá retenção parcial dos valores pagos.

Por outro lado, se a rescisão decorrer de culpa da incorporadora — como atraso excessivo na entrega do imóvel — o comprador poderá ter direito à restituição integral, além de indenizações cabíveis.

Conclusão

O distrato imobiliário exige atenção técnica e análise cuidadosa do contrato firmado. Embora a Lei nº 13.786/2018 tenha trazido maior segurança jurídica para o setor, ainda existem muitas discussões sobre cláusulas abusivas, retenções excessivas e direitos do consumidor.

Antes de formalizar qualquer rescisão contratual, busque orientação jurídica para garantir que seus direitos sejam preservados e evitar prejuízos financeiros desnecessários.